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房地产政策
作者:陈祥勤编辑  发布时间:10/07/13  点击率:4910

01、              中国房地产发展研究报告 解密房价飙升溯源

 

作者:华生

 

住房问题从来没有像今天这样成为社会焦点。一方面,一线及热点城市房价高涨,普通工薪族望房兴叹。另一方面,有人说房价以后肯定还要涨,一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭:从投机炒作,城市化刚性需求,住房供给不足到地方土地财政。从现实情况看,土地乱象,房价高悬,乱拆乱建成风,住宅占有严重不均,既得利益盘根错节,确已积重难返。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始,高门槛已使农民几无可能进城安居。毫不夸张地说,现在的楼市问题已是关乎民生稳定、经济增长、社会公平、城市化道路乃至政府执政能力的综合考验。因此,需要跳出简单或一时的楼市调控眼界,理清思路,明确城市化进程中住房问题的战略定位,建立楼市长期稳定的整体制度框架。

中国房价的国际比较

比较表明,尽管国内至今还有人为高房价声辩和寻找依据,海外却在中国政府这轮最新的调控之前,普遍议论中国房地产泡沫的危险,这当然不是偶然的。就像当年股市似乎挡不住的热度一样,高处不胜寒的中国房价,回归也势在必然。

本世纪以来,中国楼市一路走牛,普遍涨了6倍—10倍。这么高的房价还是否正常,是否泡沫化。国内仍有财经地产界的名流坚持认为京、沪房价并不算贵,中国一线城市与世界发达国家的大都市相比还有相当差距。政府为低收入的人盖好保障房就行,不必干预房地产市场。不过,现在大家出国的共同感受是,我们人均国民收入大体只是发达国家的十分之一,中国一线城市的绝对房价已直逼发达国家的大都市上班族居住区的水平。更不用说如果汇率再改革上浮,我们就要直接以发展中国家的低收入去住最发达国家的高价房了。

事实上,在中国归属的世界中低收入国家中,除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外,中国京、沪中心区房价已绝对遥遥领先,即使与中高收入国家首都比,除富豪集聚的莫斯科,京、沪也是价高一头。(见表一)

结论

我国在公布的住宅总面积增长与城市化过程中人口增长与改善性需求同步的情况下,商品房价格出现持续飙升,主要源于在财产和收入分配严重两极分化的情况下,一方面不受限制的投机、投资和高端住房消费需求挤占了过多的住宅资源,另一方面超出现阶段人均住房面积的大户型住房显著减少了商品房有效供给套数,形成了新世纪以来日益增多的小家庭和住宅供给套数不足的刚性缺口。同时,集体宿舍、单位福利房的分流和城镇城郊住宅的大规模拆除进一步限制了商品房的有效供给。这三者合力造成的供求失衡推动了本世纪以来许多一线和热点城市房价周期性的飙升。房价暴涨的赚钱效应和银行的推波助澜又进一步推升需求扩张和开发商囤积的循环,形成市场泡沫化发展的典型路径。地方政府对土地供给的垄断和自身利益导向既阻碍了需求调节,又限制了供给对市场的灵活反馈。最后,在宏观经济制约和变相福利房的特殊庇护下,中央权力部门缺乏对房价高涨的敏感和切肤之痛,使其应对和调控每每滞后与乏力。

一线城市市中心房价数据(单位:欧元)

中高收入国家城市 每平方米房价中值 中低收入国家城市 每平方米房价中值

阿根廷 布宜诺斯艾利斯 1711.49      中国 北京 3422.73

墨西哥 墨西哥城 1507.75            中国 上海 3353.79

巴西 里约热内卢 2538.91            印度 德里 1644.00

智利 圣地亚哥 1173.60              印度 孟买 6681.00

南非 开普敦 2832.59                印尼 雅加达 835.64

俄罗斯 莫斯科 7334.96              马来西亚 科隆坡 1627.96

土耳其 伊斯坦布尔 1685.00          菲律宾 马尼拉 1575.97

波兰 华沙 3181.50                  泰国 曼谷 1879.84

罗马尼亚 布加勒斯特 2829.00        埃及 开罗 851.78

(数据来源:Global Property Guide 2010www.numbeo.com

 

中国房价的国际比较

就如人们通常用市盈率来衡量股市估值高低一样,国际上通常不是用绝对价格而是用房价收入比、租售比来衡量房价的合理区间。因为房子只能由生活在当地的人消费。用这个指标衡量,中国主要城市的房价收入比在全球已绝对领先(见下表)。

一线城市市中心房价收入比数据

高收入国家     大城市   房价收入比

  英             14.7

  法             16.7

  德       慕尼黑     5.3

  美             8.4

  美       华盛顿     4.7

  澳大利亚         6.7

  澳大利亚   墨尔本     5.9

  挪      奥斯陆     9.4

  新西兰     奥克兰     6.0

  加拿大     多伦多     6.6

  丹     哥本哈根    6.9

  芬     赫尔辛基    7.2

  瑞    斯德哥尔摩   8.9

  瑞      苏黎世     5.1

  意大利          15.1

  荷    阿姆斯特丹   6.2

  日            11.0

  韩             15.0

  中             10.1

  中高收入国家 大城市 房价收入比

  阿根廷 布宜诺斯艾利斯 11.8

  墨西哥     墨西哥城   12.4

  巴  西   里约热内卢   5.7

  智      圣地亚哥   4.1

  南       开普敦    9.0

  俄罗斯      莫斯科    28.6

  土耳其    伊斯坦布尔  5.5

  波            20.0

  罗马尼亚 布加勒斯特   18.9

  中低收入国家 大城市 房价收入比

  中            22.1

  中            23.1

  印            13.4

  印            40.1

  印       雅加达    12.5

  马来西亚    科隆坡     8.1

  菲律宾      马尼拉     14.1

  埃             13.2

  数据来源:www.numbeo.comGlobal Property Guide 2010

 

  中西部部分城市房价收入比

  城市 户籍人口人均 房价 人均住宅建筑 房价收入比

  可支配收入()(/平方米)面积(平方米)

  长沙 20642.76 4357 29.27 6.18

  成都 21084.67 4680 27.8 6.17

  合肥 17844.32 5085 26.1 7.44

  西安 20480.04 5287 28.4 7.33

  西宁 12911 3200 23.66 5.86

数据来源:各地《2009年国民经济和社会发展统计公报》;成都人均住宅建筑面积来源于《成都统计年鉴2009》;房价来源于宜居城市20101月中国城市房价排行榜,其数据截至20091231

同样按Global Property Guide的数字,中国京、沪两市年人均可支配收入只能买不到1.5平方米的住宅,而世界各主要大都市则都在3平方米10平方米间。用租售比即房价与月租金或来衡量也一样,别人的租售比一般在200倍左右,我们一般到400倍以上。从这些指标看,中国一线和热点城市房价已存在较大泡沫。一个最新的佐证是,政府刚在个别大城市仅在贷款上限购二套房和限制非本地居民或就业者购房,脱缰的房价立即戛然而止,揭示了支撑高房价的并不是人们真实的居住需求。

有人说,一线城市房价就应特别贵,否则人都跑到大城市来了。这个断言并不符合正在或已实现城市化国家的事实。大城市房价与中小城市房价在市场经济中都有一个合理差距。如差距过大只是反映了资源过分向大城市畸形集中。在实行大都市化发展的许多国家大中小城市的房价一般存在合理阶梯,一般贵不了2倍-3倍。(见下表)

其实,仅比较大城市中心区房价多少还有点误导。因为对工薪阶层来说最重要的是上班族居住区的房价。以日本东京为例,目前典型的32厅、不算大阳台的使用面积76平方米、实木地板、精装修带免费车库、24小时热水供应即至少相当于我们国内标准110平方米左右建筑面积的高档公寓房,步行到轻轨站在10分钟内,坐轻轨地铁30分钟内可抵达市中心各主要商业区和政府办公区,价格为2300万—2600万日元,为日本家庭平均600万日元年收入的4倍左右,每建筑平米约相当于1.65万元人民币。因此,仅用东京银座的商业地产可达几十万元人民币一平方米,来论证京、沪两地老百姓的房价必涨就会有极大的误导性。东京的土地资源显然更紧缺,但上班族居住区的房价相对收入却是如此之低。这个再普通不过的真实例子,可能比任何枯燥的数据更能直观揭示相对于居民收入,中国一线及热点城市的房价之昂贵。

另一种流传很广的观点认为随着城市化发展,房价在长期中必然上涨,因此任何时候先买房子总是对的。这混淆了由于收入水平的提高和通货膨胀的存在,房价的长期趋势与投资能否获利这两个不同的问题。就如同资源品和股指一样,历史显示长期必然成倍上涨,但这并没有避免投资大宗商品或股市的人仍然经常赔钱。

从世界各国历史来看,楼市也是一个长期会涨但有起落周期的市场。现在不少国家仍在经历楼市下跌周期的煎熬。有人说中国要守18亿亩耕地红线,所以城市房价地价只升不跌。其实城市化是农民转市民,农民进城占地比他原先占的宅基地要小得多,不存在土地供应不足。因此,中国这些年的房价飙升,只是在特定经济和政策环境下的产物。特别是近年来房价多次成倍上涨的累积暴利效应,吸引了各路社会资金蜂拥而至,如不加以有效遏制,泡沫必然继续吹大。当这个泡沫破灭时,整个经济和社会都要付出惨重的代价。

大城市与全国平均房价比

地点 大城市平均房价 全国平均房价 大城市/全国房价

英国(英镑2009年底)()(伦敦)269180 164433 1.64

美国(美元2008年底)()(华盛顿)488000 250000 1.95

(纽约)675000 250000 2.70

中国大陆(人民币2009 (上海)20186 4473 4.51

住宅每平方米单价) (北京)19999 4473 4.47

首先,房价飙升当然与利息偏低、货币过多有关,但货币政策恐怕更多的要服从总体的宏观经济目标,况且从房改十多年来房价就一直在上升通道中,这就并不能仅由阶段性的货币政策来解释。

其次,房地产商无疑是楼市上升的重要推手。不过,在一个竞争还算相对充分的市场,开发商如果能单方面推升房价,不可能是因为他们特别聪明或贪婪,一定还是利用了制度上的漏洞。

至于众口一词的城市化,恐怕多少也是房价上涨的替罪羊。因为进城的1.5亿农民工能够买房的凤毛麟角,而仅占总人口30%多的城镇户籍人口,按国际标准还只是城市化加速发展的起点。因此,中国的问题恰恰在于,城市化刚要起跑,已被高房价拦住了去路。

这样,很多人就把问题追到了地方政府和土地财政。但目前对土地财政的批评其实并不准确。开发商抨击土地财政,说其实更多的钱被房地产税收和土地拍卖拿走,断言房价高是因为地价高和税收高。但这个指责恐怕有问题。

首先,政府得到的税费是比开发商要高很多,但这是两种完全不同性质的钱。开发商赚的钱是可装进自己口袋的净利,而地方政府拿到的钱是公共财政收入,除去土地补偿、安置人员,还要用于修桥筑路、科教文卫等城市基本和配套建设,公开自然地用一己之私利去和政府的公共财政收入相比嫌其之少,不能不说开发商的胃口多年来已被宠得实在太大了。

其次,地价和税收固然是房价的重要因素,但在一个盈利丰厚的行业中,价格从来不是由成本决定的。房地产商比谁都更清楚,同样成本的地块,后几期开发的房子卖出往往比首期贵几成到几倍,当然不是因为成本变高了,而是因为后来行情上涨。如果开发商从来都是根据市场行情定价,而根本不管他们多年前取得土地的价格是多么低,人们没有理由相信,即使政府并不从土地获益,开发商就会慷慨地让利给客户。正如铁矿石等大宗原料供应商,从来不和你谈成本,只要市场需求旺盛,他们的价格就不断翻番。

当然,市场经济中成本决定价格的情况也是有的,就是当需求极度萎缩,供应商要么退出要么勉强保本维持。在许多竞争激烈、利润微薄的行业都会周期性地看到这种现象。但毫无疑问,这绝对不是赚得盆满钵满乃至全社会各行各业包括反应本来挺慢的国企都想挤进来分一杯羹的房地产业。

地方的土地财政肯定是助推房价的重要因素。只是其作用机理并不像人们想的那么简单。

比如说,房地产税收在西方也往往是政府的主要收入来源,征收也是按照房地产的市场价格进行的。但这并不意味着西方的地方政府都想或都有能力去推高房地产价格。即使在中国情况下,如果单纯从收益去推断,土地财政可能使政府出售更少的土地从而更高的价格,也可能推动政府卖出更多的土地以筹集更多的建设资金,而任期制的约束可能使当政者更有动力当下卖出更多的土地而不是留给后任。可见土地财政本身还不能说明土地供应一定是多了还是少了。

至于说分税制后事权与财权不对称,地方财源不足逼出了土地财政,就更是离开了问题的主线。因为我们看到并不是越穷的地方越靠卖地为生。卖地收入最多的城市往往是地方政府收入相对丰厚、建设规模搞得特别大的地方。钱越多、雄心和摊子越大、钱越不够用,好像是更普遍的现象。政府职能不改,钱再多恐怕也不行。

其实房子和任何商品一样,价格上升一定源于供需失衡,因为价格不过是反映供求关系的信号。商品房价格上涨反映的必然是商品房供给与需求的失衡。

供求失衡的症结

至少从表面上看,中国城市建设遍地开花,城市化率近年来每年上升约一个百分点,商品房需求强劲,购销两旺,到底是供给不足还是需求过旺造成供求失衡呢?

很多人顺理成章地推断主要是政府垄断土地造成供给不足。推论能否成立,还是要用数据来回答。

首先,没有交通和水、电、气的穷乡僻壤的土地再多,也解决不了城市人的住房问题。因此,土地供应的大概念是城镇建成区面积的增加情况。这个面积从1990年约1.28万平方公里到20083.63万平方公里,增加了180%,同期城镇户籍人口从3亿增到4.5亿,仅增加了50%,包括农民工在内的常住人口从3亿增加到6亿,即增加了100%,城区面积扩张大大超过人口增加,这应该说是和生活在各城镇人们的感觉是一致的。

从城区中的住宅用地来看,全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21%25%,2006年到2008年间每年约5万多公顷,2009年上升至7.6万公顷2010年计划升到18万公顷。2006年至20094年间平均实际供住宅用地5.75万公顷,年均供地增长20.07%(见下表)。

全国住宅用地实际供给情况 单位:公顷

年份 住宅用地 住宅用地比 土地供应总量 住宅占土地供

  上年增长% 应总量的比例%

  2006 45181.17 - 204277.78 22

  2007 53620.91 18.68 259098.91 21

  2008 55093.59 2.75 221331.30 25

  2009 76460.89 38.78 319379.38 24

  2010(计划)180000

数据来源:2006-2008年数据来源于国土资源部土地利用管理司编《2007年土地市场动态监测分析报告》、《2008年土地市场动态监测分析报告》;2009年数据来源于国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》;2010为计划值,来源于国土资源部《2010年度全国住房用地供应计划新闻发布会》

年均5.75万公顷的住宅用地,按一般平均1.5倍的容积率,大体可以盖出8.6亿平方米的住宅,扣除开发建设周期和囤地的因素,和国家统计局、住房与城乡建设部公布的城镇年新建住宅建筑面积从2003年的5.5亿平方米2008年的7.6亿平方米是吻合一致的。

2008年新增的7.6亿建筑平方米为例,若全部用于解决新增城市化人口,按该年全国城镇人均28平方米计,可解决2714万新增城镇人口,即2%以上的总人口,超过国家统计局公布的本世纪以来城市化率从2001年的37.6%到200946.56%,即年均城市化率提高1%的两倍多。

按照国家统计局公布的新增住宅部分用于城镇人口的住宅面积扩大改善,使城镇人均建筑面积本世纪以来年均增加约0.95平方米。扣除这个改善性住房的需要,并假定新增城镇人口当年全部一步到位的达到原城镇人均住宅面积水平,近几年来每年能安居的新增城镇人口也在1650万人以上,即超过了年均城市化率提高1%即大约1300万人口的水平(见下表)。显然,就全国而言,在住房不断改善的同时,每年新增住宅面积能安居的人口满足了年城市化增加的全部人口(包括农民工)还有余的时候,我们还不能简单地说住宅的供给不足。

即使没有新增供地,现有用地即可供开发、施工7年—8年。因此,全国的数据证实了人们对开发商囤地的猜想和判断。由于2009年住宅土地实际供给又比上年增加了近40%,达7.6万多公顷,可建住宅11.4亿平方米,可供4000多万人即3%的人口安居,因此,这新一轮房价上涨无论有多少原因,但恐怕没法归结为土地供给不足。就全国而言,由于土地供给量宽松,开发商的巨额囤地尚没有造成整体的住宅供给严重不足。全国多数中西部城市的房价收入比至2009年底刚刚突破合理区间的上轨,也从侧面证明了这一点。(见B02中西部部分城市房价收入比表)

同时,数据也显示,在北京、上海、广州等一线城市,每年新增住宅面积同样既可以满足城市户籍人口增加和改善的需要,也可满足常住人口增加(包括农民工和其他外来城镇人口)的需要。因此,房价飙升的一线城市也不是因为相对于正常需求,住宅供给面积的绝对不足。

如果供给方至少在表面上看不出多大问题,我们接下来考察需求,并结合供求两方面寻找和揭示其中潜藏的矛盾。

首先当然是人们热议的投机需求。中国历来不乏各种炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划一批,全国蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍,只是最近的典型一例。其实这只反映了一个简单的现实,即尽管过去一些地方房地产泡沫的教训已经惨痛,但我们对炒房获利始终还没有设防。

其次是投资需求。很多从事房地产销售的人员估计,投资需求在许多房价快速上升的城市占交易量30%-50%的比重。城市里晚上不开灯的闲置小区和闲置房也比比皆是,但人们很难有确切的数字。只是大家都知道,对城里家境不错的市民来说,拥有几套住宅已经非常普遍。即使对于城中村或城郊的农民来说,因搬迁而补偿三五套住宅也早已不是新闻。尽管如此,最近山西一个不起眼县城里落马的科级局长兼煤老板,被曝出在北京、海南购买了38套住宅(其中北京33套),还是让人们开了眼界。这不仅证实了山西等地煤老板在北京疯狂买房投资的传闻,也从侧面揭示了投资性购房在一线和热点城市房地产需求中扮演的巨大分量。其三是一般称之为的改善性需求,这在当下被认为是应当被充分保护和扶持的正当需求。但数据显示,分配严重不均的超前改善性需求也是导致需求扩张的一个重要的因素。按照国家统计局的数字,到2008年,我国按城镇户籍人口的人均住房已达到28平方米,已赶上人均国民收入为我们5倍—10倍的近邻韩国和日本。即使加上基本上无房、只住集体宿舍或工棚的1.5亿进城农民工,常住人口人均住房也超过了21平方米(见下表)。

这样,从1978年的城市人均6.7平方米2008年的人均28平方米,年人均提高0.7平方米,新世纪以来,人均住房改善加快到年增近1平方米。这个速度和这个消费水平,无论是纵比还是横比,都已经是相当惊人了。我国虽然国土面积不小,但相当大部分是高山、沙漠,相对巨大人口来说,真正宜居的面积和可耕地并不宽裕。有人爱用世界上资源最丰富的美国来比,说中国人均居住的实际面积比建筑面积还更小,增加潜力极大。其实不用说日韩,就是对照发展了几百年的老牌欧洲发达国家,我们这样一个人均收入还很低国家的住房改善速度已经极为可观(见下表)。因此,无论是从中国目前所处的发展阶段,从每年新增的城镇化人口的压力,还是从建设资源节约和环境友好的社会目标来看,这样的人均住房水平大幅增长的可持续性,显然需要反思。

应当指出,在这三方面过度需求的膨胀中,银行信贷都起了极其重要的推波助澜作用。据央行的公报,2009年到2010年第一季度,商业银行新增购房信贷猛增了约2.4万亿人民币,几乎较房改以来10年购房贷款总余额翻了一倍,相当于一年全部新建商品房销售额。

房价随房贷井喷而飙升,又随房贷政策收紧而却步,银行信贷变化之威力可略见一斑。

除需求以外,数据的实证分析还显露了若干与供给也密切相关的供需失衡的重要缺口。

1、大户型化结构造成供求失衡的刚性缺口。

根据2009年的《中国统计年鉴》,2003年到2008年我国商品房(包含经济适用房)的每套平均面积约在110平方米左右。我国城镇户均人口在2008年已只有2.91人,而购买新建商品房绝大部分是年轻的两夫妇,这样他们一起步就远超人均住宅水平,使供求天平失衡。这也回答了除了投资投机需求的因素,为什么在每年新建的住宅总面积尚能满足城镇改善性和新增人口住房的情况下,众多热点城市的住宅供求仍然严重失衡,从而导致房价飙升。其重要原因就是因为平均每套面积过大,而每套住户的人口又很少的情况下,即便总面积供给能满足正常需求,但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房,除去改善性需要,只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要,显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要,从而产生所谓“刚性需求”缺口(见下表)。

可见,从这个角度看,我国住宅供求失衡问题,除投机投资因素以外,很大程度上是供求结构问题,是高过人均住宅面积的超前需求与供给大户型化相结合的产物。日益增多的小家庭对应有限大套商品房的刚性缺口成为房价周期性飙升的重要推手。

回想几年前政府虽然提出的70平方米90平方米住宅的要求,但由于缺乏配套相应的经济杠杆去调节引导需求,又被开发商讥为行政干预而受到普遍抵制,从而使大户型成为开发标准和社会风尚。普遍流行的超前大户型既助推短缺和房价,又迫使两家两代人为小两口置房背上重负,并将更多的一般工薪阶层驱赶出购买者队伍,再加上几乎没有长期稳定的租房房源,这自然引起了日益增大的社会恐慌与不满。

与此同时,被卷入了工业化潮流的约1.5亿外出农民工长期被排斥在城市的基本服务之外,群居在集体宿舍、工棚和城郊农民的出租房内。经济适用房建设被歪曲变味,平均每套面积竟然也近百平米,而其占一般商品房销售面积的比例还直线下降,从上世纪末的20%左右降至近年来5-6%的水平。不用说,这样有限的大户型经济适用房当然不可能满足人数众多的中低收入阶层对保障房的需求。

2、商品房需求与住宅供给分流的缺口。

我国每年相对充裕的竣工住宅并未全部进入商品房市场。按国家统计局的数字,由房地产企业提供商品性住宅(包括经济适用房)约占年全部竣工住宅的72%左右(见下表)。

由于前些年真正意义上的保障房即廉租房、公租房建设得很少,这其余28%的住宅供应基本上是各单位的自建房,包括员工或学生的集体宿舍和各单位自建的福利房。集体宿舍主要是为农民工、学生和企业上班周转服务,因而完全不能替代商品房需求。而单位福利房固然替代了部分商品房需求,但也因其福利低价性质放大了需求并带来一系列社会不公平问题。因此,由于商品房的实际供给增加比社会住宅面积供应增量要小得多,而每年新增城镇人口几乎全部是户籍人口,其需求主要压向商品套房,这也在一定程度上加大了商品房市场供求失衡。

(消息来源:金羊网-新快报,201074http://taizhou.house.sina.com.cn/news/2010-07-04/09379265.html

 

 

02、              国内顶级经济学家对话诺奖得主:中国房价全球最离谱

 

我不认为房价还会大幅度上升,因为现在已经太离谱了,全世界房价最离谱就是中国,所以我认为房地产没有投资价值。”昨日,2009年诺贝尔经济学奖得主、首次访华的奥利弗·威廉姆森来到他中国行的第3站———深圳,与国内顶级经济学家、企业精英开了一场思想盛宴。在被问及房地产与人民币升值是否有关系时,上海交大安泰经管学院金融学教授潘英丽如是说。

“人民币升值不会催涨房市”

潘英丽说,如果2005年人民币升值,房价涨,两者可能有一点关系的话,如今即便人民币升值,也不能指望房地产上升了。“房价不算高的时候,海外资本在人民币升值预期下会进来投资,房地产、金融、银行类股票也会大幅上涨。等升值完成,不再有资本进来,泡沫可能就要破灭。所以,并不是升值带来涨价,而是升值预期,预期结束,房价应该会跌。”

即便是摩根大通中国区董事总经理、研究部主管及首席中国经济师龚方雄预测说,未来10年人民币将升值1,潘英丽仍坚持房价不会大幅上升。

企业不能只盘算人力成本

在谈到中国对外投资时,潘英丽则指出,持有美国国债是中国对美投资中风险最低、回报最高的项目。“美国投资中国股票的收益率是13%,中国投资美国股票收益率是1.77%。因为美国主要投资的是中资在美国或香港上市的股票,没有汇率风险。而中国对美国股票的投资主要发生在2006年到2008,遭遇了美国市场泡沫和后来的金融危机。”

此外,在被问及如何看海外工厂如富士康等搬迁内地和用工成本的问题时,威廉姆森直言,随着中国经济发展,工资水平肯定会提高。如果此类公司此前不是看中中国人力市场优势,而是出于企业战略计划,那搬迁可以继续。如果是从人力成本考虑,则应重新审视其策略,到底要在中国建什么样的厂?获取利润是否应考虑和行业其他相关方一起分享?

(消息来源:南方日报,201074日,http://news.southcn.com/d/2010-07/04/content_13439510.htm

 

 

03、              钟伟:房价2-5年平稳 5-10年趋悲观

作者:钟伟

 

新浪地产讯 主题为“地产考验中国:以制度创新求解效率与公平”的“博鳌-21世纪房地产论坛”第十届年会72在海南博鳌开幕,北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授在论坛演讲时认为,过去十年房地产行业已经处于巅峰,未来2-5年平稳增长,未来 5-10年中性趋悲观。

钟伟表示,在过去的十年,经济走一步,中国的投资就走两步,中国的房地产走三步。

钟伟认为,目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战,难以持续,考虑到中国货币化进程,发钞的速度难以持续,考虑到人口的增长具有巨大的不确定性,以及城市化进程,中央及地方政府的财权实权的关系完全就没有改革的意愿。

“当一个政府关注几个月的经济数据变化,不关系中长期发展战略的时候,这些政府是要命综上所述。”钟伟不认为房地产还能够获得非常长足的发展,“巅峰已经过去,评论中国经济未来的十年,我的结论是在年内国庆节候可能会温和复苏,就房地产价格而言,大的都市圈未来2-5年平稳增长,未来 5-10年中性趋悲观,对于中国政府十年以上的观点,我都持绝对悲观的态度。”

以下为钟伟主题演讲文字实录:

钟伟:非常高兴有机会到博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会给大家分享房地产的东西,看到该题目,大家就知道我什么意思,很不好意思,天上掉下一堆鸟粪,为什么把我放在这个位置,因为我的观点非常的悲观。

我们来看一下,诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄,但是中国经济好日子已经到头了,我们对宏观经济也应该悲观一点。第一个是目前全球经济我就不去谈了,第一值得信任就是美国,唯一值得信任就是美元,后来也有其他的国家,澳元也会比较的重要,但是货币当中美元胜出,次贷危机后,美国经济复苏的步伐是最为稳定的。中国国内情况,2009年四季度增长的百分点分别是68910,全年增长8.7%,今年增长最高的季度已经过去,包括宏观经济最好的季度就是第一季度,下面二、三季度如果宏观调控没有明显的放松,宏观经济绝对是滑坡,这是我们对经济宏观调控的看法。全球经济增长大约就是 9.3-9.4%,比之前预估要低很多。对于房地产市场行业的看法,在国庆前后,商品房销售就是温和的转暖,但是我们看过去十年跟将来是十年,房地产行业已经处于巅峰,在未来的相当长的时间内,中国的人民币汇率,中国社会的问题等多方面都面临了很严峻的考验。

我并不确信,中国政府能够完成这些调整,首先我们看一下为什么这么悲观的理由。第一点就是看中国经济增长本身,房地产行业永远都是依托经济增长而增长的,目前普遍的看法中国经济将继续奇迹,过去三十年是一个奇迹,2015年人均GDP超过五千美元,中国可能成为最大的经济体,但是有可能面临调整,中国经济规模大概5万亿美金,也就是说,中国以20%的地球人口,用了全球30%的资源,提供了10%的商品服务,全球经济增长的质量就越糟糕,因为在其中经济增长的质量是最差的,全球目前每年消耗大约110亿吨标准煤当中,中国消耗其中的36亿吨,钢材中国每年年产刚才5亿吨,美国仅仅六千万吨,全球铁矿石大概是85%被中国所消耗,化肥中国销量六千多万吨。

如果维持目前中国经济的的速度,那么在2020年前后,当中国经济规模达到14万亿规模的时候,全球70-75%都被中国消耗掉,请问发达国家允许吗?因此,必须要作出改变,中国的改变就是在未来10年内。

另外是货币,刚刚博士介绍了,由于货币现象引起的房地产的运动,最后房价其实也是一个货币的现象,那么为什么两者出现了这么截然不同的判断,那是因为博士认为中国发钞的速度是就可以持续的我坚决不认为发钞的速度可以延续。

目前,中国和美国相比,中国的实体经济的规模大约是美国的1/3,人民币比美元更加可靠吗?看一下中国人民银行和联邦储备体系比较的关系,目前广义货币在中国是66万亿人民币,相当于10亿美元,美联储仅仅是9.8万亿美元。

中国流通中现金一季度大概是4万亿,现在大概是3.8万亿,美国美联储总负债2.3万亿美元,中国人民银行自有资金221亿人民币,美联储自有资金224亿美元,你认为中国仅仅以1/3的实体经济,目前发钞的最规模折合成美元就和美国接近,你认为这种发钞的速度是能够延续,到2020年左右,中国人民银行的总负债规模将超过100万亿,也就是超过GDP100%

没有任何的理由认为,这种超量的货币能够继续下去,货币政策必须作出调整,人民币对外升值,对内贬值的态势就必然导致汇率方面国际收支方面外汇储备方面重大的调整。我们已经已经靠廉价的货币政策从而推动经济增长。未来最多十年。

第三就要城市化,其实有很多人说中国的农村有广袤的人口在城市就有非常多新增人口要出现,城市化和人口两个因素结合起来介绍,目前关于中国的人口就有多种不同的版本,

版本一认为2020年中国出现人口的巅峰,其他的版本就是20032005年,最乐观中国峰值超过16.5亿元,大概2033年人口达到 14.5-14.6%,请问中国未来的人口增长会怎样,到底2020年达到人口的巅峰,到底是2050年,到底是14亿还是16亿,城市化率是一样的,我们研究认为43%,但是国外的学者认为中国的城市化率高达70%,最后一种研究有些夸张,但是不管怎样,也许我们高估从农村向城市转移的人口规模,也高估了这些从农村向城市转移人口商品房的承受能力,从人口和城市化的角度来说,也并不支持房地产行业产生像过去十年一样的规模,我们再看一下房地产行业在过去十年经历伟大的历史时刻,1998年我们有商品房,2007年房地产行业达到了同比增速最快,土地储备增速在2007年达到巅峰10亿平方米土地储备,商品房二手房达到巅峰,大概7.5万亿人民币,在未来的两年之内,再建面积客观达到巅峰,不超过30亿平方米。

因此,我们总结一下,在过去的十年,经济走一步,中国的投资就走两步,中国的房地产走三步,考虑到目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战,难以持续,考虑到中国货币化进程,发钞的速度难以持续,考虑到人口的增长具有巨大的不确定性,以及城市化进程,中央及地方政府的财权实权的关系完全就没有改革的意愿,当一个政府关注几个月的经济数据变化,不关系中长期发展战略的时候,这些政府是要命综上所述,我不认为房地产还能够获得非常长足的发展,巅峰已经过去,评论中国经济未来的十年,我的结论是在年内国庆节候可能会温和复苏,就房地产价格而言,大的都市圈,如博士所讲有比较大的空间,但是作为一个行业,未来2-5年平稳增长,未来 5-10年中性趋悲观,对于中国政府十年以上的观点,我都持绝对悲观的态度,谢谢大家!

(消息来源:新浪地产 http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/07/03/180274.html

 

 

04、              央视:房租暴涨比房价暴涨更紧迫

 

——房租,又一个“绿豆”?

上半年一线城市房租大涨 二手房八成板块价格普跌

一线城市房租短期暴涨 上海租金上涨20%

房租暴涨比房价暴涨更紧迫

主持人:欢迎收看《新闻1+1》。

我们都知道,前一段时间绿豆的价格是暴涨,当时有人归罪于张悟本,也有人归罪于市场价格的炒作。这两天,发改委等三个部门公布了一个权威的答案,那是严重涨价的原因的确是因为幕后有黑手在串通哄抬。绿豆这事刚完,那么在大城市里面租房住的租客们就已经感受到了不断攀升的房租,那这到底是为什么呢?会不会也新绿豆一样,有幕后的黑手呢?

解说:

不少地区的房地产交易量下滑明显,上海的房屋租金却出现的普遍上涨。

最近一段时间杭州、成都等地不少人都对房屋买卖市场持观望态度。

与之形成对比的是房屋中介市场的火热。

一些中介机构的房屋租赁成交量甚至增加的一倍,今年6月已经涨到了2340元。

涨,涨,涨,今年以来北京、天津、大连、沈阳、杭州,很多城市的人们发现,不知不觉间房租都出现了浮动不小的上涨。

应届毕业生1:你住一室一厅这样的房子是根本住不起的。

应届毕业生2:按照中介的说法就是,我们的平均工资是多少,他们就涨到多少,基本上让我们成为月光。

刘军(链家地产客户经理):同样是两居室的话,今年的价格大概在三千四五这样,如果与去年同期(相比)恩的话,这样的两居室应该是三千左右,上涨应该是四五百。

解说:在北京,仅四五月份房租价格就同比上涨超过20%,部分地段好,交通方便的房源更是超过了50%,统计显示,今年上半年,全北京市套均租金达到每月2792元,已经超过去去年应届毕业生的月平均工资2492元。

涨,为什么涨?还会这样涨下去吗?很多城市的房租大幅上涨已经引起了舆论的关注。

房产中介经理:想垄断,或者想操纵市场的一些所谓的大公司,永远给报最高价,这样的话,也能在另一方面也刺激着房价上涨。所以它这个房子,明明租不多那些钱,他给报上那些钱,作为业主来讲,他肯定期待最高值。

解说:在记者对北京房屋租赁市场的调查中,一直做跑租房业务的中介小张给我们介绍说,房租暴涨的背后,还有中介炒作房租价格这只黑手,他说自己多次参与抬价过程,那种场面就像是拍卖。

房产中介工作人员:你就说那房东往这沙发上一坐,天天抱个大茶杯,你没见那个场面,挺好玩。二三十家往那儿一站,三千、三千一、三千二,三千五,就那样喊,我跟你说,就这样,你不炒,别人照样炒。

解说:为了证实小张的说法,我们找到了中关村附近一套房子做实验,房子60平米,简陋破旧,家具只有床,但位置优越。附近有中关村二小等教育资源。我们在网上发帖称,出租该房,租金每月2700元,要求年付,帖子发出后,电话就源源不断地打进来,短短五分钟时间,记者的手机来电就显示,未接电话63个。

房产代理公司工作人员:我这是代理公司的,是我们先把您的房子承租下来,然后我们再找客户,整租,咱

就能马上签合同,我也能马上就付您钱,我这烟是房产公司的,是想问问咱这房子您考虑做代理吗?我们可以先付房租给您,然后咱也和市场一样,签一年的合同,没准我们的价钱还能给您高一点呢。

解说:打来电话的几乎全是房产中介,希望由他们租下房子全权代理,一些中介表示,可以提高价格,马上付钱,我们现在了十几家中介,约在当天下午五点半,现场看房,五点半,有十多家中介看房。

房产公司工作人员:我给你说的底线,我钱都带过来了,我你说说条件,这是总公司出的文本合同,一年四万。

解说:究竟价格能提到多少,中介们不愿透露底细,一个小时候,还有中介不愿离去,记者提议,中介把价格写在名片后。我们看到名片背后有写着年付三年六,一次付清,还有的写着月租三千五。一套标价2700的房子最后被抬高到3500,而记者的电话还是不断,现场拍卖甚至同事间相互竞价,各房屋争夺房源的场面火热背后,却还有一个值得注意的信息,在中关村,近段时间大部分的房屋中介,买卖成交量几乎为零,房屋租赁已经成了他们的救命稻草。

今天和房屋租金上涨同样占据不少媒体版面的还有绿豆价格上涨幕后推手,被查处的新闻。国家统计局数据显示,去年10月新上市时,九元一公斤的绿豆,到今年5月份涨到了20一公斤

周昆(黑龙江泰来县绿博粮贸公司):今年是最反常的一年,不做粮食的都做粮食了,搞房地产开发的拿钱都压绿豆了。

解说:昨天,有关部门就通报多起囤积哄抬农产品价格违法案件的查处情况,通报显示,多家企业存在串通涨价、哄抬绿豆、大蒜价格行为,被处以两万到一百万不等的处罚。当绿豆涨价的幕后黑手浮出水面,当我们面对房租价格大幅上涨的新闻时,一个最大的担心是,此次房租上涨是否又是绿豆价格上涨的重演,背后是不是也存在类似问题,面对眼下已经是20%30%,甚至是50%的涨幅,房租还会继续涨下去吗?

主持人:教授,我们注意到媒体在关注这一次房租涨价的时候,也像前一段时间关注绿豆涨价的时候,用了一个暴涨这样的词汇,我们现在无法去定义它到底是准确还是不准确?我想听听您个人的看法。

王锡锌(特约评论员):我觉得暴涨首先是有一些就我们现在看到的一些数据,也有是客观上的。比如今年的45月份,根据现在披露的一些数据,房租同比上涨了20%,有些地段甚至是50%,所以客观上,它肯定会给别人这样一个印象。

另外一方面,从承受力角度来说,你像我们现在平均的大学毕业生工资不到两千五,可是房租平均达到快到两千八,两千九,甚至三千了,这种情况下,他这种感觉,压力感就非常明显了。所以暴涨,有主观的,有客观的。但都指向了一个事实,那就是这种暴涨,在涨的过程中,涨得太疯了,太快了,是非理性。

主持人:我们为什么要关注这样一个暴涨媒体的用词呢?是因为前一段时间的确有绿豆这个暴涨的先例,媒体是什么?它是一个社会的守望者,媒体的功能就是在公众有了这种情绪的时候,把它捕捉到,把它汇总到,然后再分析。这个时候我们往往看到都是媒体在分析,专家在分析,房间在分析,到底我们应该听到哪些权威的声音,对于遏制这种趋势有没有作用?

王锡锌:对,我觉得媒体不仅仅是一个公共关注的守望者,它还是一种公共的,或者名义的一种传递者,一种表达者,所以这里媒体的关注也好,一些专家的关注也好,我认为都是非常重要的。但是如果说,我们现在问涨,为什么涨,涨到何时?这里一个个的问号,一连串的问号,谁能够把这个问号拉直了,变成感叹号。

主持人:我看到很多问号,打上句号的。比如说有人就分析,当然不是来自于权威部门的分析,比如说就是因为买房的人少了,自然租房的人就多了。另外一个,暑期到来了,大学生,包括释放出来的要求,市场的需求也就多了,您怎么看待这些解答?

王锡锌:我觉得大概就像许多专家媒体的分析一样,一种就像所谓的政策影响所导致的结果,比如说您刚刚说到,因为我们前一段时间有了房地产的新政,新政这时候使得购房者有一种观望,这个时候可能他们去转向,我现在既然不买,我暂时去租。这种分析我觉得表面上看起来好像有道理,但实际上很难经得起推敲。

为什么呢?因为这些人现在决定不买了,来租,好像增加了新的需求,但我们要问的是,它原来住在哪里?难道它原来住在马路上吗?换句话说,打这种新政,并没有带来一种总的住房的需求,所以这里这个问号,我觉得并没有被拉直,并没有划上句号。

主持人:当市场上,当我们看到这些解答的时候,会对公众的心理有一种什么样的引导?

王锡锌:我觉得公众面对那么多的问号,他的确需要感叹号或者需要句号,有一个清楚的答案,但是现在各种各样的解说都来了,但唯独缺一种经过了真正调查之后的权威的,由市场的监管者发布的信息和声音,比如说到底是不是因为我们的房地产新政带来的这种负面的影响,或者说到底是不是因为客观上有一些新的需求增加,导致了这种租金的上涨,这里面,我觉得实际上是很重要的一点。首先要有一个权威的监管部门来做数据的分析。

主持人:来不来得及?

王锡锌:不论来不来得及,我觉得这种分析非常重要,因为我们看到,数据的分析主要的出处还是房地产,还是中介来提供,但是要注意一点,房地产中介它本身是这个利益链条中的一环,如果由它来发布信息,然后我们都来相信这个信息的话,那它的可信度,我们现在不敢说可信度没有,但是至少说这个可信度本身它是要由监管部门来进行一种追问的,来印证的。所以我觉得各种各样的声音来关注,来讨论,各种各样的平台来关注,这都很正常。但是如果市场的监管部门在这个时候失语了,不去关注,这可能就不正常,因为在它背后到底有没有幕后的推手,这至少需要一个答案。

主持人:况且您刚才说了一个观点,就是说现在主要是数据是房地产咨询公司在自说自话,而恰恰他们是被怀疑的一个集中的焦点,甚至有人说,就是你们的存在,比如刚才我们的短片,在某种程度上就证明,正是你们的存在才推高了房租的上涨,这个时候,应当由谁站出来说话?

王锡锌:我觉得政府负有一个很重要的职能,就是市场监管。不是说你什么时候出来了,你都要去干预市场,但是一旦这个市场,比如说租金,本来应

该平缓地上涨,我们过去一直都看到。所以我们看到在过去尽管有租金平缓地上涨,我们并没有去关注,公众也没有强烈地感觉到,不肯接受,或者说有很大疑问的地步,但是今天这个问题不一样,因为短期内有这么大的涨幅,所以这个时候是不是市场的关系被扭曲了,是不是有某些所谓人为的因素在操纵,我想,这里的监管肯定是必要的,况且我们有些调查,比如说已经提供了一些线索。那么记者调查里面,我觉得至少有两个问题可以证明,至少在个案中,这种情形应该说是存在的,比如说房地产中介去抢房源,抢到房源以后,囤积了更多的房源,那么它可以待价而沽,这是第一个。

第二个,房地产中介,它本来是只能拿佣金的,可是现在我们记者调查里面,它其实存在转租的行为,转租的行为其实已经是违法违规的,所以这里的情形能不能从这样一些细节入手,去摸清背后的链条,我觉得是现在市场监管部门应当去做的。

主持人:就是说在众多纷纭的情况下,如果权威的部门这个时候能够发声的话,会对整个的局势产生一种什么样的影响?

王锡锌:我觉得会产生一个非常好的平衡作用,如果我们市场的监管部门说了,我现在要开始调查,我去获取权威的信息,我去做一个统计,我要去发布结论,那么这时候各说各话的情形,大家就得收敛了。比如说我想要操纵的,这时候我知道,政府可能要介入了,介入调查了。

主持人:会不会避免我们刚才在短片里面看到,众多房地产咨询公司竞价的现象?

王锡锌:如果一旦调查发现这种情形是比较普遍存在的话,肯定我们想,首先一监管我们就发现市场的秩序出了问题,因为我们原来强调中介公司第一你只能是拿佣金的,第二你不能够去囤积这些房源。所以你从这样的一种细节监管入手,可以抑制他们的一些投机行为。第二,如果你能做一个全面的调查,其实也会对这些中介公司的信息发布行为起到一种制约,一种平衡。

主持人:人们可以不买房,但是对于有住房需求,刚性需求的人却不能不租房,我看到一个业内的权威人士,他说了这么一个数字,就是月房租跟房屋总价的合理的比例区间,应当在1200,但是我们现在普遍,北京、上海、广州,这个数字是1600,即便在近期已经上涨了的情况下,这个数字还是徘徊在1500,那么人们很自然就会有下一个问题,房租会不会继续上涨下去,我们的节目稍后继续。

解说:木板搭成的床铺,席地而卧的生活,甚至阳台也成了居住的空间,今天在哈尔滨70多平米的房子里,住着40多名农民工的新闻,让我们又一次开始关注租房大军。楼外随处可见租房广告,加上各路中介不愁租的表述,为当下火热的房屋租赁市场又添加了一个个注脚。

在北京,唐家岭的搬迁改造工作已经启动,炎炎烈日下,建设新家园的标语和盖着红章的拆迁通知,映衬的是很多人忙碌的身影。他们需要重新寻找自己的栖身地。后年,这里就将建成10万平米的公租房,但居住在这里的四万多租房客们,却无暇去设想,这一规划与自己的关系。他们眼下最焦急的是下一个临时的家在哪里,他们还能租到月租金几百元的房子吗?

小朱,去年大学毕业即来北京发展,在唐家岭租住一年,月租金500元,考虑到自己的经济能力,他锁定搬家的地点是在六环路外,距离市中心30公里左右的马连洼。

小朱(大学毕业生):还是首先要考虑成本,还是得往偏的地方找一下,现在找个房子合适的不好找了。都是去年的时候,还是200多的一个三居嗜,现在已经涨了1000块钱了,在那个地方,现在都是3700以上到4000左右了。

解说:小朱现在只能现在在马连洼,和两个朋友合租三居室,但即便搬到了这么偏远的地方,平均一个人,还是要承担1200元,是在唐家岭月租金的两倍多。

在南方的广州,现在也有很多人在为租房的问题感到烦恼,今年3月以来,广州多个城中村进入密集拆迁期,银河村、巴州村、杨箕等,一个接一个随之而来,大批原本在这个城中村居住的人流被分流出去,重觅住所。在海珠区赤岗的龙潭村大唐一带,不少在在此租房子的人对记者表示,最近两三个月,租金暴涨不少。

住户1:单间是300左右,一室一厅是560,一室一听贵了120块。

主户2:这边房租都涨了,涨的10050左右。

解说:而在 海珠区石榴港路的新村,一走进村内就可以见到随处贴着的大批房屋租赁广告,房租最多,但是价格最高,至于涨价的原因,根据房东的说法,是因为附近的城中村拆迁所致。

房东:都是这两三个月贵的,旁边的琶洲拆迁,就搬去仑头、北沙、赤沙,全部房租翻一番。

解说:城市村改造约9万人需要重新找到落脚点,这似乎是广州房屋租赁价格上涨的重要原因,再加同样存在的大学毕业生群体,广州多个市区城中村房租普遍上涨二到四成,似乎也就更容易解释,但是有关数据却为我们提供了更大的分析空间。

这是去年4月到今年4月份,广州的二手住宅租金走势图,我们看

到租金价格从每平方米27元到32.3元,一直在不停地增长。回头看许多城市内普遍上涨的房租,也许究竟上涨了10%20,还是30%,已经不是那么重要,人们关心的是上涨的趋势是不是还会继续。从一处搬到另一处,寻找栖身之所的人们,同时也是寻找着运气和希望。

主持人:教授你看,不管是北京的唐家岭,还是广州的城中村的改造,这都是民生工程,但人们的问题就是在于当你在实施一项民生工程的时候,原有的这个地方的有租房需求的人们,是不是把他们直接推向市场,还是说政府应该有一些优惠的政策来解决他们的需求?

王锡锌:像城中村的改造,可能通常来说,它是提供释放的一些租房的需求,应该说是过渡性的,因此我们很难说,城中村的改造,能够对一个城市整体的房租产生巨大的,或者长远的影响。比如说在广州的房屋租金的上涨,也许这个城中村改造可能在短期内,对某一个特定区域会产生一个影响,但这种影响在定量意义上,到底产生多少,拉动多少房租,说实话,这个可能我们还是需要经过统计以后,才能够获得。

但另外一方面,像唐家岭。因为唐家岭是一个比较特殊的地方,因为主要我们原来一度关注的蚁族,大学毕业生,想在北京落户,要去追逐他们的梦想。这种地区的改造,的确给我们提了一个醒,一旦你要去解决这个工程,可能也是为了民生,目的是好的。但是短期内它又会制造一些新的问题,比如说那些蚁族本来就是收入比较低,他们要追逐他们的梦想,那么在这个时候,要不要对这种改造的政策行为所带来的影响进行评估?比如说要不要追问一下,如果拆掉的话,他们原来住在这里的人,他们下一步去哪里?如果到别的地方去的话,他们的能力能不能承受那样的租金?所以这里面有一个很核心的问题就是,政策的制定可能会带来很多的影响,我们在指定政策的时候,要不要全面地评估这些影响,提供预先的对策?

主持人:这个时候应该怎么做呢?

王锡锌:我觉得一方面是要评估这种影响,对哪些人到底会产生影响,要充分地考虑,如果我们充分地考虑的话,现在比如说,大家对房租的看法认为是我们调控新政所带来的副作用,政府如果预先做了分析,今天正好可以拿出来来做一种分析,做一种解释,这个我觉得是具体个案。

另外,应该中国从长远来说,城市中的住房需求,我觉得总量应该说毫无疑问,这种需求会越来越大,所以我觉得应该未雨绸缪。除了短期的政策分析之外,公租房、经济适用房等等这些政策性的保障性住房,还是需要有所准备。

简单地说,就像储备一样,如果有人去市场哄抬某个东西物价,如果政府有一些储备,我拿出来是可以起到一些作用的,但今天如果我们总量的供给就是很差,欠账很多,可能真正问题来了,就很难应对了。

(消息来源:20100704 中央电视台http://news.ifeng.com/mainland/detail_2010_07/04/1714080_0.shtml

 

 

05、              王斌:没有哪个国家凭借房地产把国家带进现代化

 

作者:王斌

 

近几年来房地产乱象其实是我国经济脆弱的一种表现。

早在2007年,上一次流动性泛滥使得房地产价格飙升,随之而来的是信贷紧缩、打击囤地等调控政策出台,全国大中城市的房价疯狂上涨终于出现了缓和的趋势,一些城市的房价开始出现较大幅度的回调。但是,这次调控由于金融危机的突发又戛然而止,高举的皮鞭缓缓落下,市场也像猜透父母心理的孩子一样肆无忌惮,房价时过不久再次飙涨。房价的虚高和政策的朝令夕改投射出中国经济的脆弱阴影,GDP的增长对房地产业的过分依赖,使国家在进行经济调整时掣肘于房地产在国民经济中举足轻重的地位。

在这里,应该看到问题不是出在房地产,而在于国民经济中的其他产业过于羸弱,各种产业发展的不均衡突出了房地产在GDP中的权重。我们不能因为腿部萎缩了,就说是因为臂膀的粗壮让身体看起来不匀称。目前,房地产投资占我国固定资产投资的比重接近20%,占GDP的比重为13.11%。考虑到我国正处于大规模城镇化和大面积棚户区改造这一长期进程中,这些数据并不是不合理的经济现象。

从另一方面看,房地产不能也不应成为国家的支柱产业。我们不能因为其他产业的羸弱,就赋予房地产无法承担的使命。国家的支柱产业是整个国家经济的栋梁,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国过去的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业,现在是航天、信息产业;日本是汽车、电子、光学和计算机产业,日本因此坐定了世界经济排名的第二把交椅,实现了国家复兴。

迄今为止,世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业,才能支撑和带动现代化经济发展,没有哪个国家能凭借盖房子把国家带进现代化。这是因为前者不仅带来产品,同时还刺激科技进步,提高效率,形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心,是可持续发展。正因为我国没有形成拥有自主产权和产业标准的支柱产业,过剩的流动资金无法从实体经济找到既安全又稳定的投资渠道,因此房地产才成为了中国投机资本长期青睐的对象,并助长了房地产的投机和恶性膨胀。依靠廉价成本支撑的出口和依靠资金推动的房地产,曾长期是支持我国经济腾飞的两副引擎,这也是发生金融危机后出口出现问题,使国家迫不得已重启另一个引擎——房地产的根本原因。这种有着严重缺陷的经济发展模式必将制约经济的发展,并且会让国家的刺激和紧缩政策产生变形和失效。

由于我国缺少可持续发展的支柱产业,经济结构不合理、社会保障机制不健全,房地产市场长期偏离了“居者有其屋”的发展方向,渐趋成为投机和致富的手段。由于房地产是关乎民生的重大社会问题,因此政府对房地产市场的疯狂会主动进行调整和打压。虽然如此,房地产所折射出的国民经济结构问题是不会随短期调控政策而发生逆转的。因此,经济结构的不合理而导致的资源错配还会长期存在下去,调控房地产对国民经济产生的负面效应,也会迫使调控政策投鼠忌器。在房地产这个投资领域就会出现在政策调整和经济增长需求之间不断地寻优和纠偏的动作,房价将在这两种力量的作用下,形成长期震荡向上的走势。

房价长期、反复走高是经济结构不合理的必然结果,政策调整和资金推动将成为此消彼长的一对矛盾体。因此,在我国支柱产业没有形成以前,房地产市场在可以预见的相当长的时间里,都将是长期投资的较好选择。

(消息来源:环球财经  http://opinion.hexun.com/2010-07-02/124135699.html